*artykuł zewnętrzny*
Dobry lokal do działalności gastronomicznej powinien mieć przede wszystkim pożądaną przez Ciebie lokalizację. W innych miejscach może znakomicie funkcjonować elegancka restauracja, a gdzie indziej bar mleczny z obiadami domowymi czy budka z hot-dogami. Masz już koncept swojej działalności? Wstępną wizję wystroju i menu? Pora pomyśleć o lokalu. Jak go znaleźć?
Krok 1: Lokalizacja
Zanim w ogóle zaczniesz przeglądać ogłoszenia o sprzedaży czy wynajmie lokalu pod działalność gospodarczą, odpowiedź sobie na pytanie: kto jest Twoim docelowym klientem?
- Lokalizacja powinna być dopasowana do konceptu biznesowego i grupy docelowej. Jeśli są to:
- Studenci szukający taniego obiadu – wybierz lokalizację blisko uczelni i akademików.
- Pracownicy korporacji, którzy chcą wyjść na szybki lunch – strzałem w dziesiątkę będzie dzielnica biurowców.
- Rodziny z dziećmi – priorytetem powinno być miejsce zapewniające parking, przestrzeń na wózki dziecięce, dostęp do placu zabaw oraz terenów zielonych.
- Pary – być może ważniejsze od parkingu będzie prestiżowe sąsiedztwo i dyskrecja.
Gdzie szukać lokalu?
Pora na analizę dostępnych lokalizacji. Załóżmy, że chcesz prowadzić rodzinną restaurację i masz na oku kilka lokali. Wykonaj zatem następujące kroki:
- Zbadaj natężenie ruchu – pieszego i samochodowego w pobliżu, ze szczególnym uwzględnieniem możliwości swobodnego parkowania. Lokalizacje z dużym przepływem ruchu pieszego to na przykład Nowy Świat w Warszawie czy Stare Miasto w Krakowie.
- Zweryfikuj widoczność i dostępność lokalu – czy łatwo do niego trafić, czy ma widoczną witrynę i duże okna, czy są bariery architektoniczne utrudniające dotarcie do niego ludziom z niepełnosprawnościami czy rodzicom z dziećmi w wózkach. Czy jest dobrze skomunikowany z innymi częściami miasta?
- Sprawdź sąsiedztwo – co znajduje się w otoczeniu lokalu – osiedla mieszkaniowe, biura, szkoły. Czy żyje tam grono Twoich potencjalnych klientów?
- Przeanalizuj konkurencję – czy działają w okolicy inne, podobne restauracje, o takim profilu działalności?
Krok 2: Audyt techniczny lokalu
Masz już lokal, który wydaje się idealny. Czy podpisywać już umowę? Zaczekaj! Musisz wiedzieć, że lokal pod gastronomię ma specyficzne wymogi techniczne. Ignorowanie ich to prosta droga do ogromnej inwestycji w konieczną adaptację. Najważniejsze wymogi techniczne obejmują:
Wentylację mechaniczną – potrzebujesz sprawnie działającej wentylacji nawiewno-wywiewnej oraz osobnego, mocnego wyciągu dla okapu kuchennego. Zapachy z kuchni restauracyjnej nie mogą przedostawać się do sąsiednich lokali i mieszkań, czy na salę. Tłuszcz i ciepło z kuchni muszą być skutecznie odprowadzane.
- Moc przyłączeniową – musi być wystarczająca względem liczby i rodzaju urządzeń, które chcesz podłączyć.
- Instalację gazową – czy jest doprowadzona i czy ma odpowiednią przepustowość?
- Kanalizację – czy lokal ma odpowiednią liczbę pionów kanalizacyjnych i czy jest możliwość montażu separatora tłuszczu (tłuszczownika)?
- Wysokość pomieszczeń – w części produkcyjnej zwykle wymagane jest ok. 3,3 m, a dopuszczalne obniżenie do 2,5 m przy spełnieniu dodatkowych wymogów (wentylacja mechaniczna) i po akceptacji inspekcji sanitarnej.
- Układ funkcjonalny – restauracja musi mieć wystarczająco dużą kuchnię, miejsce na zaplecze, np. chłodnię, zmywalnię, szatnię, czy toaletę dla personelu, a także salę dla gości i węzeł sanitarny dla nich.
Krok 3: Formalności i pułapki prawne
Czas na dokumenty! Sprawdź w pierwszej kolejności Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), do którego wgląd uzyskasz w urzędzie gminy lub miasta. Ustal, jakie jest przeznaczenie wybranego lokalu. Jeśli na „usługi biurowe” lub „handlowe”, a nie „usługi” lub (idealnie) „usługi gastronomii”, możesz mieć problem z uzyskaniem pozwoleń na prowadzenie w nim restauracji czy baru.
Sprawdź również księgę wieczystą, aby wiedzieć, kto jest właścicielem nieruchomości czy nie jest obciążona prawami osób trzecich. Jeśli lokal znajduje się w budynku mieszkalnym, musisz mieć zgodę wspólnoty mieszkaniowej. Regulamin często zabrania działalności gastronomicznej (hałas, zapachy) lub sprzedaży alkoholu.
Kolejnym krokiem może być uzyskanie koncesji na sprzedaż alkoholu, jeśli chcesz go serwować w swojej restauracji. Sprawdź lokalne uchwały. Czy miejsce nie znajduje się zbyt blisko szkoły, kościoła lub placówki opiekuńczej? Gmina ustala te odległości i jeśli Twój lokal ich nie spełnia – nie dostaniesz koncesji.
Krok 4: Kupić czy wynająć lokal pod działalność gastronomiczną?
To dylemat, przed którym staje wielu przedsiębiorców. Nie ma jednej dobrej odpowiedzi, wszystko zależy od Twojego kapitału, strategii i poziomu akceptowalnego ryzyka.
Wynajem lokalu pod restaurację ma wiele zalet. Jedną z nich jest niski próg wejścia – nie musisz wydawać dużej kwoty na zakup lokalu. Kolejną stanowi większa elastyczność – łatwiej zamknąć biznes w wynajmowanej nieruchomości. Natomiast wadą jest brak całkowitej kontroli nad lokalem i jego adaptacją. Kolejna to ryzyko utraty możliwości korzystania z nieruchomości, jeśli właściciel nie zechce przedłużyć umowy.
Plusem zakupu lokalu pod restaurację jest pełna kontrola nad inwestycją i adaptacją. Poza tym nieruchomość staje się Twoim aktywem firmowym. Wadą są wysokie koszty początkowe inwestycji, a także pełna odpowiedzialność za remonty, naprawy, usuwanie awarii.
Negocjując umowę najmu, walcz o jak najdłuższy okres (minimum 5 lat, a idealnie 10 lat z opcją przedłużenia) oraz o np. takie udogodnienie jak wakacje czynszowe na czas remontu. Jednocześnie ustal rozsądny termin wypowiedzenia.
Wybór lokalu to maraton, nie sprint. Dokładna analiza lokalizacji, dokładny audyt techniczny i skrupulatne przejrzenie dokumentów to konieczność, aby zwiększyć szansę na powodzenie biznesu.
