Najem lokalu pozostaje najpopularniejszą oraz najpraktyczniejszą drogą pozyskania lokalu do prowadzenia działalności gastronomicznej. Jest to umowa uregulowana w kodeksie cywilnym, jednak strony mogą w znacznej części dokonać własnych, dostosowanych do indywidualnych potrzeb ustaleń. Restaurator powinien więc dla własnego bezpieczeństwa zaprzyjaźnić się z podstawowymi zagadnieniami dotyczącymi najmu. Jakie są więc jej kluczowe elementy i punkty z punktu widzenia prowadzenia restauracji?
CZAS TRWANIA UMOWY NAJMU
Umowa najmu może zostać zawarta zarówno na czas określony jak i nieokreślony. Jest to pierwsza ważna decyzja przy negocjowaniu warunków najmu. Obecnie na rynku dominują umowy zawierane na czas określony. Umowa tego typu ulegnie rozwiązaniu po upływie czasu na jaki została zawarta. Paradoksalnie jest to często o wiele trwalsza umowa niż jej bezterminowa siostra. Umowy zawartej na czas określony, co do zasady nie można bowiem wypowiedzieć, chyba, że w drodze wyjątku – gdy zajdą ważne przyczyny. Co ważne, muszą one zostać określone w umowie. W interesie restauratora jest więc dokładne przeanalizowanie tej kwestii i uzyskanie możliwości wypowiedzenia umowy w istotnych dla niego sytuacjach.
CZYNSZ I JEGO WYPOWIEDZENIE
Zwykle dla stron jednym z punktów najważniejszych jest czynsz. Należy dokładnie określić jego wysokość, z oznaczeniem waluty. Równie istotne są postanowienia dotyczące zmian jego wysokości. Restaurator powinien wiedzieć, że zgodnie z art. 6851 kodeksu cywilnego wynajmujący posiada prawo do zmiany wysokości czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Takie podwyższenie czynszu nie wymaga zgody najemcy! Jest to wyjątkowo niebezpieczne dla restauratora uprawnienie. Co ważne, można je wyłączyć odpowiednim postanowieniem umowy najmu. Innym sposobem zmiany wysokości czynszu jest wprowadzenie do umowy waloryzacji. Należy przy tym dokładnie określić jak często czynsz ma być waloryzowany oraz w oparciu o jaki wskaźnik.
CEL I OŚWIADCZENIA
Ważne, by umowa określała cel w związku z jakim zostaje zawarta – prowadzenie działalności gastronomicznej. Wynajmujący powinien to jasno zaakceptować. Ponadto, powinien podać, na jakiej podstawie posiada tytuł do wynajmowania lokalu. Istotne są też zagadnienia techniczne – warto, by wynajmujący oświadczył jaka jest dokładnie powierzchnia lokalu (oraz powierzchni przynależnej jeżeli taka jest), dołączył jego plan oraz wskazał w jakim stanie jest lokal, w tym m. in. takie jego elementy jak sprawna wentylacja.
NAKŁADY I PRACE ADAPTACYJNE
W umowie warto uregulować dokładnie kwestię nakładów i ulepszeń prowadzonych w lokalu. Warto przy tym zaznaczyć, że nakłady konieczne, czyli niezbędne do utrzymania lokalu w stanie przydatnym do celu najmu, ponosi zgodnie z kodeksem cywilnym wynajmujący. Co do pozostałych nakładów, tzw. ulepszeń, to regulacja ustawowa pozwala wynajmującemu zatrzymać je (za odpowiednią opłatą) oraz żądać przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego. Na tym gruncie dość często dochodzi do konfliktu między stronami, dlatego też warto dokonać dokładnych ustaleń umownych. Można np. przewidzieć, że nakłady ulepszające zostaną potrącone z czynszem. Podobnie warto uregulować kwestię prac adaptacyjnych. Jeżeli chcemy lokal dostosować pod nasze potrzeby należy ustalić kwestię zgody wynajmującego, sposób rozliczenia kosztów, wykonania prac oraz to w jakim stanie lokal ma zostać zwrócony po zakończeniu umowy.
SPRZEDAŻ ALKOHOLU
Jeżeli w restauracji planujemy podawać alkohol, bardzo ważne by i tę kwestię uregulować w umowie. Należy uzyskać zgodę wynajmującego w tym zakresie. Będzie ona niezbędna do uzyskania zezwolenia na sprzedaż alkoholu albo też dalszej zgody spółdzielni, wspólnoty mieszkaniowej czy też zarządcy nieruchomości.
ZABEZPIECZENIE UMOWY
Chociaż wprowadzenie zabezpieczenia nie jest obowiązkowe, w praktyce znajduje się ono w niemal każdej umowie najmu. Podstawowym jest zastosowanie kaucji gwarancyjnej. Należy przy tym dokładnie określić jakie roszczenia wynikające z umowy mogą być z niej zaspokajane. Standardem jest także oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji. Pozwala ono na dochodzenie przez wynajmującego zapłaty lub zwrotu lokalu z pominięciem procesu sądowego. Inne zabezpieczenia stosowane już nieco rzadziej to m.in. poręczenie czy gwarancja bankowa i ubezpieczeniowa.
POZOSTAŁE POSTANOWIENIA UMOWY NAJMU
Należy pamiętać, że umowę najmu cechuje dość duża elastyczność. Poza kwestiami poruszonymi wyżej, możliwe jest wprowadzenie także innych ważnych dla stron kwestii. Przykładami mogą być zgoda wynajmującego na umieszczanie materiałów reklamowych na fasadzie budynku, kwestia najmu powierzchni na ogródek restauracyjny lub parking albo też zgoda na podnajem. Posługiwanie się wzorami dostępnymi w Internecie albo podsuwanymi przez wynajmującego może pozbawić restauratora wielu uprawnień oraz „uwięzić go” w niekorzystnej sytuacji prawnej. Przed zawarciem umowy najmu warto więc dokonać dokładnej analizy jej treści oraz wynegocjować najważniejsze dla nas postanowienia.
EDYTA DUCHNOWSKA
Radca Prawny
Kancelaria Radcy Prawnego Edyta Duchnowska
www.duchnowska.pl
www.prawowrestauracji.pl
