Rozpoczęcie działalności gastronomicznej wiąże się z koniecznością podjęcia szeregu decyzji. Jedną z pierwszych będzie ustalenie lokalizacji naszej restauracji czy kawiarni. To od miejsca często zależy powodzenie całego przedsięwzięcia. Dodatkowo, na tym etapie pojawia się pytanie, co okaże się korzystniejsze: wynajem czy zakup lokalu? Warto przeanalizować jedną i drugą opcję.
Przed analizą obu umów, ogólna uwaga dotyczy zawierania wszelkiego rodzaju umów. Każdą z nich należy szczegółowo przeanalizować, a jeżeli pojawiają się pytania, czy wątpliwości warto skorzystać z profesjonalnej pomocy prawnej. Umowy zawiera się bowiem nie na czasy dobre – a na złe. To tam muszą być zawarte wszelkie regulacje, które chronią interes obu stron. Jeżeli zaś chodzi o same strony umowy – to muszą zostać one dokładnie oznaczone. Niezbędne jest tutaj podanie wszelkich danych, tj. przy osobach fizycznych, prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą czy wspólnikach spółki cywilnej, niezbędne jest podanie numeru PESEL, a także adresu zamieszkania tych osób. Przy spółkach istotny jest numer z rejestru przedsiębiorców KRS, siedziba i dane osób uprawnionych do reprezentacji spółki na podstawie aktualnego wpisu do rejestru przedsiębiorców KRS.
ZAKUP LOKALU UŻYTKOWEGO
Na tę opcję mogą zdecydować się podmioty, które dysponują wysokim kapitałem. Niewątpliwie inwestycja w nieruchomości wydaje się niezwykle atrakcyjna i daje możliwość osiągnięcia wyższej stopy zwrotu zainwestowanych środków. Co więcej, zakup lokalu pozwala na jego późniejszą sprzedaż bądź wynajęcie, co stanowi zabezpieczenie przedsiębiorców w przypadku konieczności zamknięcia nieudanego biznesu.
Po stronie restauratora leży analiza jego położenia czy możliwości przystosowania go pod punkt gastronomiczny. Właściciela lokalu nie obowiązują ograniczenia co do aranżacji, ale należy tu pamiętać o konieczności spełnienia wymogów sanitarnych i dostosowania lokalu pod te wymogi.
Zawarcie umowy sprzedaży lokalu użytkowego (to poprawna nazwa tej umowy, zgodnie z polskim prawem nie istnieje popularna w potocznym języku umowa kupna-sprzedaży) daje przedsiębiorcy swobodę jego wykorzystania. Jest to umowa zawierana w formie aktu notarialnego, a przed jej zawarciem należy zgromadzić niezbędne dokumenty (zazwyczaj wskazane przez notariusza), sprawdzić wysokość czynszu czy brak obciążeń ustanowionych na danym lokalu. Co ważne umowa sprzedaży lokalu użytkowego może być poprzedzona zawarciem umowy przedwstępnej sprzedaży – co daje zabezpieczenie zarówno sprzedającemu, jak i kupującemu.
WYNAJEM LOKALU UŻYTKOWEGO
Umowa najmu lokalu gastronomicznego jest jedną z najczęściej zawieranych umów w tej branży. Przy jej zawieraniu należy pamiętać o kilku istotnych kwestiach. Umowa najmu lokalu użytkowego może być zawarta w dowolnej formie, jednakże umowa najmu lokalu użytkowego zawarta na okres dłuższy niż 1 rok powinna być zawarta w formie pisemnej. Jeżeli taka forma nie zostanie dotrzymana, to umowa najmu będzie traktowana jako zawarta od samego początku na czas nieoznaczony. Umowa zawarta przy zachowaniu formy pisemnej z datą przy umowie na czas oznaczony, czyli, że w razie zbycia nieruchomości jej nabywca nie będzie mógł wypowiedzieć umowy najmu. W innym wypadku grozi nam możliwość wypowiedzenia umowy przez nowego nabywcę. Jest to rekomendowana forma zawarcia umowy najmu przy umowach długoterminowych.
Możliwość wpisu wzmianki o zawarciu umowy do księgi wieczystej nieruchomości możliwe jest zaś tylko przy zawarciu umowy najmu lokalu użytkowego w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym albo w formie aktu notarialnego.
Następnie, przy zawieraniu umowy najmu należy sprawdzić prawo do dysponowania lokalem przez wynajmującego oraz szczegółowo opisać lokal, który będzie przedmiotem najmu. Opis powinien zawierać informacje o adresie lokalu, jego metrażu, rozkładzie pomieszczeń, kwestiach technicznych jak wentylacja i wyposażeniu.
Jednak jednym z najistotniejszych zapisów umowy najmu jest czas jej trwania. Regulacja ta jest w pełni uzależniona od woli stron, jednak to właśnie od czasu trwania umowy zależy sposób i możliwość jej wypowiedzenia.
Zasadą przy umowie najmu lokalu użytkowego zawartej na czas oznaczony jest, że ulega ona rozwiązaniu po upływie okresu, na jaki została zawarta. Umowa na czas oznaczony może być zawarta na okres liczony w dniach, miesiącach lub latach albo do konkretnej, określonej daty. Umowy zawartej na czas określony, co do zasady, nie można rozwiązać przed nadejściem terminu, na jaki została zawarta. W umowie nie może zostać ustalony ogólny termin wypowiedzenia. Odstępstwem od tej zasady są powody wskazane w przepisach kodeksu cywilnego oraz określone w umowie najmu, jako ważne przyczyny, po ziszczeniu których możliwe jest wypowiedzenie umowy. Zawsze jest to katalog zamknięty.
Jeżeli umowa najmu komercyjnego jest zawierana pomiędzy przedsiębiorcami, to czas obowiązywania umowy można określić maksymalnie na okres 30 lat. Okres dłuższy oznacza, że po jego upływie umowa będzie traktowana tak, jak umowa zawarta na czas nieoznaczony.
Umowa zawarta na czas nieokreślony może być wypowiedziana w każdym momencie przy zachowaniu ustawowych terminów wypowiedzenia lub tych ustalonych w umowie. Ma to swoje plusy w przypadku konieczności zamknięcia restauracji na przykład z powodów finansowych, ale niesie ryzyko, iż wynajmujący skorzysta z tego prawa w nieodpowiednim dla przedsiębiorcy momencie i ten będzie musiał szukać lokalu zastępczego, ponosić koszty przeprowadzki, niedogodności wynikających ze zmiany lokalizacji czy przestoju z tym związanego.
Istotną kwestią pozostaje również czynsz, który będziemy uiszczać za dany lokal oraz możliwość jego waloryzacji. Podstawową zasadą przewidzianą w kodeksie cywilnym jest uprawnienie do podwyższenia czynszu przez wynajmującego. Możliwe jest wynegocjowanie zapisu, który uchroni przedsiębiorcę od nadmiernej podwyżki czynszu, np. poprzez określenie, że waloryzacja może nastąpić raz na dwa lata.
Ponadto ustawowa regulacja zakłada, że przy braku innych postanowień, wynajmujący może zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu lub żądać od najemcy ich usunięcia. Korzystne jest jednak ustalenie już na etapie zawierania umowy, jakie ulepszenia (lub do jakiej kwoty) akceptuje wynajmujący, a kiedy niezbędna będzie jego zgoda.
Szczególnej analizie powinny zostać poddane także kary umowne, które mogą być zastrzeżone zarówno na korzyść wynajmującego, jak i najemcy.
Czy w umowie najmu można zawrzeć zakaz konkurencji? Owszem, może on dotyczyć właściciela lokalu, co zabezpiecza przed celowym zakończeniem stosunku najmu lokalu gastronomicznego po to, aby w tym samym miejscu otworzyć swoją restaurację i skorzystać z renomy poprzedniego miejsca. Bez zakazu konkurencji takie działanie będzie prawnie dozwolone.
Zakaz konkurencji dla najemcy, czyli tzw. klauzula wyłączności, może dotyczyć zakazu prowadzenia działalności o tożsamym charakterze w określonej odległości od położenia danego lokalu. Dyskusyjna pozostaje kwestia, czy takie postanowienie nie będzie uznane za niedozwolone ograniczenie konkurencji, z tego względu zasadne jest unikanie takich postanowień.
WYBÓR UMOWY
Wybór umowy, czyli decyzja czy zdecydować się na kupno, czy najem lokalu pod działalność gastronomiczną, zależy od możliwości finansowych przedsiębiorcy, a także jego indywidualnej decyzji. Obie umowy posiadają swoje zalety, ale także wady. Warto poświęcić czas na ich odpowiednie skonstruowanie, co zabezpieczy interes zainteresowanego.
IZABELA WARDASZKO
Radca prawny
Kancelaria Adwokata i Doradcy
Restrukturyzacyjnego Pawła Lewandowskiego
kancelaria@lewandowskikancelaria.pl
www.lewandowskikancelaria.pl
Oprac. red.
