Umowa najmu na czas określony jest popularną formą umowy stosowaną w Polsce. Często restauratorzy wynajmują lokale użytkowe lub nieruchomości na określony czas, na przykład na rok, dwa lub trzy lata. Jednak z różnych powodów, takich jak zmiana sytuacji życiowej czy potrzeba przeniesienia się do innego miejsca, może zajść potrzeba wypowiedzenia takiej umowy przed upływem określonego terminu. W takich przypadkach konieczne jest zrozumienie zasad wypowiedzenia umowy najmu na czas określony, aby uniknąć nieprzyjemnych konsekwencji prawnych. Szczególnie ważne jest to dla początkujących restauratorów dopiero wchodzących do świata HoReCa.
W odróżnieniu od umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony, umowy najmu zawarte na czas oznaczony nie posiadają ustawowych terminów wypowiedzenia. Stosownie do treści art. 673 § 3 KC, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.
Innymi słowy umowa zawarta na czas oznaczony może być wypowiedziana wyłącznie wtedy, gdy strony zawarły w jej treści postanowienia przewidujące przypadki w jakich wypowiedzenie będzie możliwe i ustalą w jakim trybie takie wypowiedzenie winno być złożone. Swobodne wypowiadanie umów najmu zawartych na czas oznaczony nie jest zatem dopuszczalne. Ustawodawca nie ogranicza jednak swobody stron w kwestii określenia przyczyn wypowiedzenia, byleby zostały one wymienione w umowie.
Nie jest przy tym dopuszczalne, aby postanowienie zezwalające na rozwiązanie umowy najmu na czas oznaczony wskazywało na możliwość swobodnego jej wypowiadania. Takie postanowienie jako sprzeczne z naturą stosunku najmu na czas oznaczony, jak i przepisami ustawy jest nieważne.
Treść art. 673 § 3 KC nie stoi jednak na przeszkodzie wypowiedzeniu umowy najmu zawartej na czas oznaczony z przyczyn wskazanych w szczególności w art. 664 § 2, art. 667 § 2, art. 672, 678, 682, 685, 691 KC, nawet jeżeli przyczyny określone w tych przepisach nie zostały wymienione w umowie jako podstawy przedterminowego wypowiedzenia.
Przepisy te określają sytuacje wypowiedzenia najmu ze skutkiem natychmiastowym, przewidując możliwość przedwczesnego zakończenia najmu jeżeli:
• w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób, albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie,
• najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności,
• wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub osób u niego zatrudnionych,
• najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym.
Warto zaznaczyć, że umowa najmu na czas oznaczony może zawsze zostać zakończona w drodze porozumienia stron.
Odnosząc się do formy wypowiedzenia, wskazać należy, że przepisy nie określają formy wypowiedzenia umowy lokalu użytkowego. Mając jednak na względzie ogólne przepisy prawa cywilnego (zob. art. 77 KC), uzasadnione jest, aby złożyć wypowiedzenie w formie, w której umowa została zawarta. Rekomendowaną formą w większości przypadków będzie forma pisemna.
W oświadczeniu o wypowiedzeniu należy określić datę i miejsce sporządzenia dokumentu, dane stron umowy, termin zakończenia umowy i przede wszystkim przyczynę wypowiedzenia.
OLGA DĄBROWSKA
Adwokat
Kancelaria Adwokata i Doradcy
Restrukturyzacyjnego Paweł Lewandowski
kancelaria@lewandowskikancelaria.pl
www.lewandowskikancelaria.pl
Oprac. red
