Umowa najmu a zmiana sytuacji społecznej i gospodarczej
Zdecydowana większość restauracji prowadzona jest w wynajmowanych lokalach użytkowych dostosowanych do tego celu. Najczęściej w oparciu o umowy zawierane na czas określony – przy czym zazwyczaj na dość długi okres. Taka umowa, w zależności od jej treści, może być bardzo trudna, lub też nawet niemożliwa do wypowiedzenia, także w czasach epidemii. Zawierając umowę najmu musimy liczyć się z tym, że sytuacja gospodarcza czy społeczna potrafi zmieniać się dynamicznie. Z pewnością nie będą one stałe i takie same w całym okresie obowiązywania umowy. Dlatego też, każda ze stron musi liczyć się ze zmianami, które mogły przewidzieć, lub które mogły nastąpić w normalnych okolicznościach. Jest to zwykłe ryzyko kontraktowe, które co do zasady nie wpływa w żadnym stopniu na zobowiązania stron.
Epidemia jako siła wyższa
Oczywiście, obecne warunki prowadzenia działalności nie są zwyczajne. Panuje raczej zgoda, że stan epidemii, który jednocześnie uniemożliwia lub znacząco utrudnia wykonywanie umowy ma cechy siły wyższej. Jest to więc okoliczność niemożliwa do przewidzenia przez strony oraz niezależna od nich, a jej skutki dotykają strony bezpośrednio i są nieuniknione. W związku z tym możliwa jest ingerencja w treść umowy i jej zmiana.
Zmiana umowy na mocy woli stron
Podstawowym i najczęściej stosowanym trybem zmiany umowy najmu jest porozumienie pomiędzy najemcą i wynajmującym (zwykle zwane aneksem). Oczywiście jego podstawowy warunek to zgoda obu stron co do jego treści. Strony mogą zawrzeć je w zasadzie zawsze, niezależnie od tego jakie okoliczności zachodzą. Porozumienie powinno zostać zawarte na piśmie – najczęściej już umowa zastrzega taką formę dla wszystkich jej zmian. Modyfikacje wprowadzane przez strony są niemal całkowicie dowolne i ograniczone tylko ich wolą oraz ogólnie obowiązującymi przepisami prawa. Zmiany oczywiście nie muszą mieć charakteru trwałego i dozwolone jest np. obniżenie czynszu lub innych opłat tylko w określonym czasie. Po jego upływie umowa wróci do poprzednich warunków. Podpisanie porozumienia powinny uprzedzić negocjacje i dokładne ustalenie jego warunków między stronami. Porozumienie z momentem jego podpisania staje się częścią umowy, dlatego też warto skonsultować jego treść ze specjalistą.
Sądowa zmiana umowy najmu
Czasami jednak strony nie są w stanie porozumieć się co do warunków porozumienia. Wtedy też możliwe jest inne rozwiązanie – wystąpienie do sądu. Kodeks cywilny przewiduje instytucję klauzuli nadzwyczajnej zmiany stosunków (tzw. rebus sic stantibus). Pozwala ona, aby sąd na mocy orzeczenia zmienił treść umowę. Nie ma ograniczeń co do rodzaju zmiany. Możliwa jest, zarówno okresowa jak i trwała, zmiana wysokości świadczeń wynikających z umowy, modyfikacja rodzaju płatności, zmiana czasu obowiązywania umowy itd. Wiele zależy od żądania powoda, jednak sąd nie jest nim całkowicie związany i ważąc interesy obu stron może orzec inaczej. Co ważne, sąd interweniować może wyłącznie w sytuacjach nadzwyczajnych, gdy strony nie mogły w żaden sposób przewidzieć zaistnienia okoliczności będących przyczyną żądanych zmian. Biorąc pod uwagę, że stan epidemii przekracza zwykłe ryzyko kontraktowe, należy uznać, że uzasadnia on wystąpienie o sądową zmianę umowy.
Czy zmiana umowy przez sąd to dobre rozwiązanie?
Niestety epidemia uśpiła nie tylko życie gospodarcze w wielu dziedzinach, ale również i działalność sądów. Z tego względu, chociaż wystąpienie o sądową zmianę umowy może wydawać się atrakcyjne, to w praktyce niekoniecznie takie jest. Na ostateczne i prawomocne rozstrzygnięcie sprawy możemy poczekać latami. Warto również pamiętać, że nie da się przewidzieć jaki będzie wyrok i czy nas w pełni zadowoli. Oczywiście wytoczenie procesu prawdopodobnie bardzo negatywnie wpłynie również na dalszą współpracę między stronami.
Podsumowanie
W obecnej sytuacji możliwe są dwie podstawowe drogi prowadzące do zmiany umowy najmu. Niewątpliwie o wiele korzystniejszą jest zawarcie z właścicielem lokalu porozumienia. Jest to o wiele szybsze i pewniejsze rozwiązanie. Warto porozmawiać i spróbować przekonać go, że bez ustępstw ze strony wynajmującego problemy finansowe restauracji odbiją się również na nim, gdyż restaurator zwyczajnie nie będzie w stanie opłacać czynszu w dłuższej perspektywie. W zdecydowanej większości przypadków droga sądowa to ostateczność. Warto natomiast spróbować mediacji lub arbitrażu, które co prawda wygenerują pewne koszty, jednak mają dużą szansę na zakończenie sporu i wypracowanie rozwiązania kompromisowego.
EDYTA DUCHNOWSKA
Radca Prawny
Kancelaria Radcy Prawnego Edyta Duchnowska
www.duchnowska.pl
